30. November 2010
[Antrag Rat] Den Weg zu einer nachhaltigen Gebäudewirtschaft einschlagen vom 30.11.2010

Beschlussvorschlag:
I. Sachentscheidung
Der Rat möge beschließen
1. Die Gebäudewirtschaft der Stadt Münster wird an den
Grundsätzen und Zielen der Nachhaltigkeit ausgerichtet.
Grundsätze der nachhaltigen Gebäudewirtschaft sind
insbesondere:



Dieser Antrag hat fünf Anlagen:

http://www.stadt-muenster.de/ratsinfo/00001/pdf/00300784.pdf

http://www.stadt-muenster.de/ratsinfo/00001/pdf/00300785.pdf

http://www.stadt-muenster.de/ratsinfo/00001/pdf/00300786.pdf

http://www.stadt-muenster.de/ratsinfo/00001/pdf/00300787.pdf

http://www.stadt-muenster.de/ratsinfo/00001/pdf/00300788.pdf



- Sparsames Flächenmanagement, Anpassung des
Gebäudebestandes an den langfristigen Bedarf
- Sparsame und zweckmäßige Raumprogramme
- Sparsame und effiziente Gebäude und Gebäudetechnik
- Effiziente Bewirtschaftung, kostengünstige Unterhaltung
- Architektonische und städtebauliche Qualität, Einfügung in
das Ortsbild und Rücksichtnahme auf Belange des
Denkmalschutzes
- Gesundheit und Wohlbefinden für BesucherInnen und
/NutzerInnen sowie für MitarbeiterInnen
- Erhaltung des im Gebäudebestand ruhenden
Gemeindevermögens
- Ressourcenschonung, Abfallvermeidung und
Stoffrecycling
- Angemessene Beteiligung der
NutzerInnen/Mitarbeiterinnen an Entscheidungen über die
Errichtung, die Erneuerung und über die Bewirtschaftung
von Gebäuden
Ziele der nachhaltigen Gebäudewirtschaft sind insbesondere:
In den Bereichen Planung und Unterhaltung
- Umgehende Einführung des Mieter-Vermieter-Modells mit
voller Budgetverantwortung bei den Bedarfsämtern
- Verbesserung des Kosten-Leistungs-Verhältnisses der
Gebäudewirtschaft
- Schrittweise Steigerung der Aufwendungen für die
Unterhaltung bis auf 1,5 Prozent des Gebäudewertes p. a.
- Optimierung der Gebäudeplanung durch Wettbewerbe und
Gutachterverfahren
- Für Neubauten und für grundsanierte Gebäude mit
öffentlicher Nutzung wird die Zertifizierung nach den - Kriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bzw.
nach dem „Bewertungssystem für Nachhaltiges Bauen (BNB)“ des
Bundesbauministeriums angestrebt. Außenanlagen und Liegenschaften ohne
Gebäude werden in dieses System mit einbezogen
- Berücksichtigung der UN-Behindertenrechtskonvention
Im Bereich Energie
- Beheizung, Belüftung und Klimatisierung aller Neubauten gemäß
Passivhausstandard; bei Grundsanierungen bestehender Gebäude wird von
den in der EnEV verankerten Möglichkeiten zur Abschwächung der
energetischen Anforderungen (§ 25 EnEV 2009) nur im Ausnahmefall
(vollständige Unwirtschaftlichkeit) Gebrauch gemacht
- Senkung des durchschnittlichen Energieverbrauchs im Gebäudebestand auf
unter 80 kW/h je qm Nutzfläche und Jahr für Beheizung und auf die Grenzwerte
des EuropeanEnergyAward (EEA) für Beleuchtung und Stromversorgung
- Deckung von mehr als 50 Prozent des Strombedarfs im Gebäudebestand durch
regenerative Energien bis 2020
- Senkung der CO2-Emissionen der städtischen Gebäudewirtschaft um 40
Prozent bis zum Jahr 2020 (gegenüber 1990)
- Permanentes Energiecontrolling für alle öffentlichen Gebäude.
-
Im Bereich Gesundheit
- Ausschluss von Problem- und Giftstoffen bei Bau, Einrichtung und Betrieb von
Gebäuden, Kontrollen und Untersuchungen im Gebäudebestand
- Verzicht auf ökologisch bedenkliche Baustoffe wie zum Beispiel PVC, Verzicht
auf Tropenhölzer in Gebäuden und in Bauwerken, vorrangige Nutzung von
FSC-Hölzern*
- Berücksichtigung der UN-Behindertenrechtskonvention
In den Bereichen Abfall und Nutzerverhalten
- Abfalltrennung, Verzicht auf Baustoffe, die stofflich nicht recycelt werden
können
- kontinuierliches Energie- und Abfallsparen an allen Schulen, Kindergärten und
Verwaltungsgebäuden (Wettbewerb)
- Laufende Information und Schulung der Nutzer und der für die Betreuung von
Gebäuden zuständigen MitarbeiterInnen
Im Bereich Erreichbarkeit/Mobilität
- Barrierefreiheit in allen Gebäuden mit (mehr als nur gelegentlicher) öffentlicher
Nutzung
- Vorrangige Erschließung aller Gebäude mit Publikumsverkehr durch die
Verkehrsmittel des Umweltverbundes, ausreichende Abstellplätze für Fahrräder
in Nähe zu den Eingängen
* Forest Stewardship Council = gleichwertige Berücksichtigung von sozialen,
ökologischen und wirtschaftlichen Aspekten bei der Nutzung von Naturgütern.
2. Diese Grundsätze und Ziele sollen als Vorgaben gelten für das
Immobilienmanagement der Stadt und für alle städtischen Dienststellen, die Gebäude selbst bewirtschaften. Als Orientierungsmarken sollen sie für Betriebe und
Einrichtungen gelten, an denen die Stadt als Gesellschafter beteiligt ist.
3. Die Grundsätze und Ziele gelten auch für die Umsetzung des Antrags der SPDFraktion
vom 20.09. 20910 zur weiteren Optimierung der Gebäudewirtschaft der Stadt
Münster.
4. Zur Beschreibung und Umsetzung dieser Grundsätze und Ziele entwickelt die
Verwaltung Leitlinien. Sie werden u. a. aus den im Jahr 2001 vom Rat der Stadt
beschlossenen Umweltleitlinien für die Stadtverwaltung abgeleitet. Die Leitlinien
orientieren sich fachlich an Vorbildern aus anderen Kommunen wie Köln, Frankfurt/M.
oder Nürnberg, in denen die nachhaltige Gebäudewirtschaft bereits Standard ist.
5. Der Entwurf der Leitlinien für die nachhaltige Gebäudewirtschaft wird vor den
Beratungen mit Vertretern aus anderen Kommunen, mit Fachleuten aus der öffentliche
und privaten Gebäudewirtschaft, den Architekten- und Ingenieurverbänden sowie der
Bauwirtschaft in einem öffentlichen Hearing erörtert und danach vom Rat der Stadt
beschlossen. Der Entwurf der Richtlinien soll spätestens im Frühjahr 2011 vorliegen.
Da das Verhalten der Gebäudenutzer für den Erfolg der nachhaltigen
Gebäudewirtschaft von großer Bedeutung ist, sollen Gebäudenutzer und die
Mitarbeitervertretung der Stadt an der Entwicklung der Leitlinien in geeigneter Weise
beteiligt werden.
6. Die Richtlinien sollen für Gebäude im städtischen Eigentum und Besitz sowie für
angemietete Gebäude gelten.
Für die Tochterunternehmen der Stadt Münster sollen eigene Leitlinien entwickelt und
von den Aufsichtsräten beschlossen werden. Sie sollen sich an den Leitlinien für die
Verwaltung orientieren.
7. Über Erfahrungen mit den Leitlinien berichtet die Verwaltung alle zwei Jahre im
Fachausschuss (AUB). Sie werden spätestens nach drei Jahren überarbeitet und der
zwischenzeitlich eingetretenen Entwicklung durch Novellierung angepasst.
8. Das Immobilienmanagement und das Energiemanagement werden beauftragt, die
Leitlinien für die nachhaltige Gebäudewirtschaft zu entwickeln und zu betreuen. Sie
erhalten dafür die angemessenen personellen und sachlichen Mittel.
II. Kosten/Folgekosten
Die Orientierung der Gebäudewirtschaft an Grundsätzen und Zielen der Nachhaltigkeit
soll dazu beitragen, die Kosten der Gebäudewirtschaft zu senken bzw. das Kosten-
Leistungs-Verhältnis der Gebäudewirtschaft zu verbessern. Insbesondere soll die
stärkere Berücksichtigung dieser Grundsätze bei der Bewirtschaftung der Immobilien
dazu beitragen, Vermögensverluste (z. B. durch besondere Abschreibungen) und
Mehrkosten (z. B. durch vermehrte Generalsanierungen) wegen unterlassener
Instandhaltung zu vermeiden.
Wesentliches Instrument für die Umsetzung der Ziele ist das verwaltungsinterne
Intracting. Dabei sind die positiven Erfahrungen aus der bisherigen Zusammenarbeit zwischen Finanzverwaltung und Immobilienmanagement (Energiemanagement) zu
nutzen.
Begründung:
Vorreiterrolle der Stadt Münster passé
Die Stadt Münster gehörte in den 90er-Jahren des letzten Jahrhunderts zu den
Vorreitern für ökologische Gebäudewirtschaft. Die Begrenzung des Energieverbrauchs
neuer Gebäude auf 30 Prozent unter den gesetzlichen Grenzwerten, das Intracting
zwischen Energiemanagement und Finanzverwaltung, der Verzicht auf die Nutzung
von Tropenholz sowie die schnelle und umfassende Sanierung von Schad- und
Gefahrstoffen in Gebäuden (Asbest, PAK, PCB usw.) gehörten ebenso zu den
Eckpunkten einer fortschrittlichen Baustrategie wie häufige Architektenwettbewerbe,
durch die die bauliche und gestalterische Qualität von Neubauten gesteigert wurde.
Die Erfolge der ökologischen Gebäudewirtschaft waren mit Grundlage für
Auszeichnungen und Preise, die der Stadt für ihre Umweltqualität verliehen wurden
(LivCom, Klimahauptstadt, Energy Award in Gold...).
Diese Erfolge verblassen aber zusehends, denn seit Jahren wurden die Standards der
Gebäudewirtschaft der Stadt nicht mehr weiter entwickelt. Die Herausforderungen des
Klimaschutzes einerseits und der kommunalen Finanzkrise andererseits werden von
der Gebäudewirtschaft der Stadt bislang nicht ausreichend beantwortet. Die fehlende
Ausrichtung der Gebäudewirtschaft an Grundsätzen und Zielen der Nachhaltigkeit
kostet Geld und schmälert zugleich erneut die Reputation der (inzwischen ehemaligen)
Klimahauptstadt Münster.
Kosten der Gebäudewirtschaft steigen
Wie ein Blick in den Haushalt der Stadt lehrt, steigen die Kosten der Gebäudewirtschaft
beständig, vor allem für Energie. Dabei fallen insbesondere die Aufwendungen für
Strom ins Auge, die sich dank der schnell ausbreitenden Informationstechnologie in
Büros, in Schulen usw. rasant erhöhen.
Die Gebäudewirtschaft kostet auch deshalb immer mehr Geld, weil die Zahl der
Gebäude und die Größe der genutzten Flächen ständig zunimmt – trotz aller Appelle
an Sparsamkeit und trotz aller Initiativen der Verwaltung, den „Immobilienanzug der
Stadt von XL auf L zu verkleinern“. So ist zu befürchten, dass die Gesamtnutzfläche in
den städtischen Gebäuden in den nächsten Jahren – trotz aller Bemühungen - eher auf
über 900.000 qm ansteigt als auf unter 800.000 qm zu sinken.
Ziel: Nachhaltige Gebäudewirtschaft
Münster steht mit dieser Entwicklung nicht allein, sondern reiht sich ein in die Kette
vieler anderer Städte, in denen die Gebäudewirtschaft ökologisch und ökonomisch aus
den Fugen gerät. Es gibt aber auch Städte, die vormachen, wie eine nachhaltige
Gebäudewirtschaft aussieht und kontinuierlich verbessert werden kann. Beispiele
liefern Köln, Frankfurt/M. sowie Nürnberg. Die Gebäudewirtschaft dieser Städte verfügt
über zukunftsweisende ökologische Standards und über wirtschaftliche Grundsätze.
Entsprechende Ratsbeschlüsse sichern die Umsetzung, das Qualitätsmanagement
und das Controlling. Der Grundsatz, Neubau städtischer Gebäude nur mit
Passivhausstandard, gilt als Normalfall. Zugleich wird der ab 2018 EU-weit geltende
Passivhausstandard frühzeitig vorbereitet und erprobt. In die gleiche Richtung geht das
„Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB)“, das vom Bundesbauministerium für
Bundeseigene (Büro-)Gebäude entwickelt worden ist.
Ziel ist die Nachhaltigkeit in Gebäuden. Sie beinhaltet Zweckmäßigkeit,
Aufenthaltsqualität und Gesundheit für NutzerInnen, energetische Effizienz,
Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit bei Bau und Betrieb sowie Langlebigkeit. Sie wird
erreicht, wenn alle genannten Aspekte gewichtet und einem Optimierungsprozess
unterworfen werden.
Maßstäbe für Nachhaltigkeit liefern auch die 2001 vom Rat beschlossenen
Umweltleitlinien der Stadtverwaltung: laufende Kontrolle der Umweltauswirkungen,
Ressourcenschonung, vorbeugender Umweltschutz, Information und Beteiligung der
MitarbeiterInnen, Information der Öffentlichkeit, Umweltschutz bei Auftragnehmern,
Einführung eines Umweltmanagementsystems. Diese Verpflichtungen sind erst zu
einem Teil umgesetzt – das gilt auch für die Gebäudewirtschaft der Stadt.
Nachhaltigkeit fördert Konsolidierung des Haushalts
Nachhaltigkeit wird immer mehr zur Voraussetzung dafür, dass die Gebäudewirtschaft
zur Haushaltskonsolidierung beitragen kann. Die Relevanz der Gebäudewirtschaft für
den städtischen Haushalt und steigender Anteil der Energiekosten am Aufwand für die
Gebäudewirtschaft sprechen dafür, die Kostensenkung durch Effizienz voranzutreiben.
Zurzeit beansprucht die Gebäudewirtschaft jährlich rd. 31 Mio. € für „Aufwand“ (2010)
und gehört damit zu den 10 größten Posten im Haushalt der Stadt. Von den 31 Mio. €
entfallen mehr als 1/3 auf Energiekosten. Bei Vermögenswerten von rd. 762 Mio. €
(31.12. 2009), die in den Gebäuden stecken, sind jährlich mehr als 16 Mio. € für
Abschreibungen zu veranschlagen. Bislang fehlt ein Konzept, diese Belastungen
kontinuierlich zu senken. Die Strategie der Verwaltung, primär den Gebäudebestand zu
verringern, reicht nicht aus und stößt schnell an Grenzen, wie Zuwächse im Schul- und
Jugendbereich dokumentieren.
Nachhaltige Gebäude sind mehr wert als konventionelle Gebäude. Diese Erkenntnis
wird in der privaten Gebäudewirtschaft nicht mehr bestritten. Ein „Green Building“ kann
besser vermarktet werden und erzielt höhere Mieten als ein „Grey Building“. Deshalb
gehören Strategien der Nachhaltigen Gebäudewirtschaft für Real Estate-Manager
privater Immobilienverwaltungen inzwischen zum normalen Handwerkszeug.
Die Gebäudewirtschaft der Stadt muss sich mit wirtschaftlichen Defiziten
herumschlagen. Die Leistungen für die Bauunterhaltung haben jahrzehntelang ständig
die Grenzwerte unterschritten die notwendig sind, um zustandsbedingte Wertverluste
der Immobilien zu vermeiden. Erst in den letzten Jahren erreichen die Aufwendungen
mit rd. 1,5 % (des Gebäudewertes) die Norm. Solange die Haushaltswirtschaft der
Stadt nur Einnahmen und Ausgaben verbuchte, blieben die wirtschaftlichen Folgen
unterlassener Bauunterhaltung im Verborgenen. Seitdem das NKF auch
Vermögenswerte und ihre Veränderungen bilanziert, wird der Schwund allerdings sichtund
spürbar. Abschreibungen müssen veranschlagt und erwirtschaftet werden,
unterlassene Bauunterhaltung zwingt außerordentlichen Abschreibungen sowie zur Bildung von Rückstellungen. Bei der erstmaligen Bilanzaufstellungen im Jahr 2009
mussten bereits immobilienbezogene Vermögensverluste in Höhe von 40 Mio. € durch
Abschreibungen bzw. Rückstellungen ausgeglichen werden.
Leitlinien für nachhaltige Gebäudewirtschaft
Die Stadt muss deshalb Grundsätze und Ziele einer nachhaltigen Gebäudewirtschaft
möglichst schnell formulieren und durch Leitlinien verbindlich machen. Die Leitlinien
sollen für Neubau, Bestandspflege, Erneuerung sowie für Bewirtschaftung und
Nutzerverhalten im Gebäudebestand gelten. Die Vorbilder aus den bereits genannten
Städten Köln, Frankfurt und Nürnberg dokumentieren, wie solche Leitlinien konzipiert
werden können.
Die Leitlinien sind zugleich ein Instrument für die Umsetzung des
Klimaschutzkonzeptes 2020, denn sie steuern den Bereich, der in diesem Konzept der
„Stadt als Motor des Klimaschutzes“ zugewiesen ist. Die Leitlinien sind gleichzeitig
Mittel für die zielorientierte Haushaltssteuerung. Die Standards der Gebäudewirtschaft,
die durch die Leitlinien verbindlich eingeführt werden, sind unmittelbar
haushaltsrelevant und können zur Produktsteuerung genutzt werden.
Die Leitlinien haben Querschnittsfunktion. Sie müssen deshalb für das
Immobilienmanagement gelten und ebenso für Dienststellen der Verwaltung, die
Gebäude bewirtschaften (Bedarfsämter). Gleiches gilt für Tochterunternehmen der
Stadt, auch hier soll den Leitlinien eine orientierende Funktion zukommen.
Die besonderen Verhältnisse in der Wohnungswirtschaft sollen dadurch berücksichtigt
werden, dass für die Wohnungsbestände und Bauvorhaben der Wohn- und Stadtbau
eigene Leitlinien entwickelt werden.
Die Leitlinien sollen dazu beitragen, die Arbeitsbedingungen von mehreren tausend
KollegInnen in der Verwaltung zu verbessern und die Aufenthaltsqualität für
NutzerInnen und BesucherInnen der Gebäude der Stadt zu erhöhen. Die Erarbeitung
der Leitlinien muss deshalb im engen Dialog mit den Betroffenen geschehen. Ein
Verfahren für die Beteiligung der Fachwelt und der Öffentlichkeit an der Erarbeitung
der Leitlinien soll dies sicherstellen. Die Beteiligung der Personalvertretung ist
sicherzustellen. Ein öffentliches Hearing mit Fachleuten soll die Diskussion bündeln.
Notwendig ist außerdem ein Verfahren für Controlling, Fortschreibung und Novellierung
der Leitlinien. Erfahrungen aus den o. a. Beispielkommunen zeigen, dass die
nachhaltige Gebäudewirtschaft einen mehrjährigen Prozess erfordert. Dabei sind
Möglichkeiten für die Nachjustierung von Standards und für Änderungen/Ergänzungen
der Leitlinien vorzusehen.
Anlagen:
Leitlinien Nürnberg, Köln und Frankfurt/M. und „BNB“ des Bundesbauministeriums
UN-Behindertenrechtskonvention
(Die Anlagen können im Internet im Ratsinformationssystem unter der
Sitzung des Rates am 08.12.2010 abgerufen werden.)

 

gez. H: Klas
GAL-Fraktion

gez. W. Heuer
SPD-Fraktion

gez. Köhn
Fraktion Die Linke

gez. G. Kersting
Ratsgruppe UWG/ÖDP

gez. Pascal Powroznik
Piraten

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